Cơ sở hạ tầng, sự tiện lợi và đặc biệt là thói quen khiến
những người đang sống trong các căn hộ chung cư cũ không muốn thay đổi
chỗ ở. Thêm vào đó, vấn đề giao thông đô thị có nhiều phức tạp, khiến
giải pháp mua nhà chung cư cũ dù giá cao vẫn được nhiều người lựa chọn.
Thị
trường BĐS Hà Nội đang có nhiều biến động khi hàng loạt các căn hộ
chung cư cũ trong nội thành đang được mua lại với giá bạc tỉ, điều này
trái ngược hoàn toàn với sự ảm đảm của thị trường chung cư cao cấp.
Thực
chất, đó không phải là xu hướng đầu tư mới mà xuất phát từ chính nhu
cầu của người sử dụng. Sử dụng chung cư cũ ở trung tâm thành phố mang
đến cho người dùng nhiều tiện ích mà không phải nơi nào cũng có được. Từ
giao thông thuận tiện, gần trung tâm, không phải di chuyển nhiều, đến
cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ như: bệnh viện, trường học, khu vui
chơi giải trí cho con trẻ… Trong bối cảnh giao thông đô thị vẫn là một
vấn đề nhức nhối thì giải pháp mua nhà chung cư cũ dù giá cao trở thành
lựa chọn của nhiều người.
Tình hình nóng sốt bất thường của phân khúc thị trường này đã tạo ra
sự ngộ nhận cho nhiều người khi nghĩ căn hộ của mình sẽ trở thành “kho
vàng”. Nhưng thực tế không phải bất cứ chung cư cũ nào cũng được chủ đầu
tư mua lại với giá cao ngất ngưởng. Mặc dù vậy, nhiều người có nhu cầu
để ở vẫn chấp nhận những mức giá “trên trời” chỉ để thỏa mãn cái tiếng
“nhà phố”, thuận lợi và gần trung tâm.
Một số nhà đầu tư xây dựng
khẳng định, mức giá mà doanh nghiệp đưa ra để mua căn hộ chung cư cũ bao
giờ cũng phải dựa trên những tiêu chí nhất định như: vị trí khu đất, hệ
số sử dụng đất, chiều cao công trình, mật độ xây dựng, tiện ích nội
khu, liên kết vùng... trong đó khả năng sinh lời luôn là đích ngắm lớn
nhất.
Cụ
thể như trường hợp nhà chung cư cũ nhà A3 tầng 1 khu tập thể Phương Mai
quận Đống Đa, Hà Nội với diện tích 85m2 (cả cơi nới) được giao với mức
giá 4,8 tỉ đồng. Như vậy tính bình quân giá của căn hộ chung cư cũ này
có mức giá trên 50 triệu/m2. Cho dù vị trí khu chung cư này cũng chưa
phải quá đẹp, duy chỉ có điều là gần chợ, trường học và bệnh viện lớn.
Và chỉ với 5 phút là có thể ra tới đường lớn Phố Huế, Bờ Hồ thì mức giá
này vẫn được người mua lựa chọn. Theo chị Trần Thị Hạnh, chủ nhân mới
của ngôi nhà gần 5 tỷ đồng cho biết: Cũng với giá tiền đó thì chị có thể
mua được chung cư cao cấp tại những khu đô thị mới ở Trung Yên, Cầu
Giấy hay Hà Đông, tuy nhiên việc đi lại quá khổ nên chị quyết định mua
chung cư cũ (nhưng đã được sửa sang nội thất cao cấp hoàn chỉnh).
Ở
một khía cạnh khác thì chuyên gia đưa ra bài toán: Nếu nhà đầu tư mua
lại toàn bộ khu chung cư cũ để xây mới với mức giá đã đền bù gần 100
triệu đồng/m2 nếu chủ đầu tư xin được quy hoạch cao gấp ba lần so với
hiện nay tức khoảng 15 tầng với hệ số sử dụng đất 70%, xem như khả năng
hoàn vốn là chắc chắn. Còn nếu xin được càng cao tầng, hệ số sử dụng đất
và mật độ xây dựng lớn hơn thì trong một thời gian ngắn có thể hoàn vốn
và sinh lợi. Tại các chung cư được mua giá cao khác trên địa bàn quận
Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàn Kiếm, phần lớn các doanh nghiệp chỉ nhắm đến
các chung cư cũ xây dựng thấp tầng, khuôn viên đất rộng, mật độ xây
dựng 50 đến 60%, vị trí tốt... còn những chung cư không có được những
thuận lợi này thì chẳng ai muốn nhảy vào đầu tư bởi khả năng sinh lợi
kém.
Đơn cử như chung cư cũ Thanh Xuân Bắc (quận Thanh Xuân) dù có
vị trí đẹp ngay mặt phố, có khả năng kinh doanh cao. Tuy nhiên, đầu tư
vào dự án này sẽ không được xây dựng theo quy mô cũ mà công trình sẽ
thấp tầng và hệ số sử dụng đất nhỏ hơn. Bên cạnh đó, người dân đang kinh
doanh ổn định, đòi đền bù cao... Thêm nữa, cho dù một trong những công
ty có “máu mặt” như Vinaconex “theo đuổi” đã mấy năm nay nhưng vẫn chưa
ngã ngũ… Thế nên mới xảy ra bài toán giằng co giữa giá bồi thường của
những cư dân và đơn vị công ích được giao làm dự án theo kiểu chính
sách. “Không được xây cao tầng, làm sao chúng tôi có lợi trong khi nguồn
vốn đầu tư phải trả lãi, giá đền bù cao...” - một doanh nghiệp khẳng
định.
Khi được hỏi về vấn đề chung cư cũ bị người dân đẩy lên quá
cao, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường
cho rằng: Đó là xu thế tất yếu của thị trường, người bán có quyền ra
giá, và mua hay không là quyền của người có tiền. Điều này lý giải một
trong những bất cập của thị trường BĐS khi nhà nước vẫn cứ đề ra giá
BĐS, trong khi đó, giao dịch thực tế vẫn ở mức quá cao và khác xa so với
giá của nhà nước đề ra.
0 comments:
Post a Comment