Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản vừa đưa ra những
con số khá ấn tượng về tỷ lệ giảm hàng tồn kho trên thị trường. Tuy
nhiên, theo nhiều chuyên gia, những con số đó chưa phản ánh đúng thực
tế.
Tồn kho Hà Nội và Sài Gòn chưa bằng 1 dự án lớn
Theo số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến ngày 20/2, tổng giá trị tồn kho bất động sản
còn khoảng 29.573 tỷ đồng, so với quý I/2013 giảm 98.975 tỷ đồng, tương
đương giảm 76,99%.
Tại Hà Nội, tính đến ngày 20/2, tổng số tồn kho
trên địa bàn còn khoảng 5.538 tỷ đồng, so với tháng 12/2015 giảm 1.208
tỷ đồng, giảm 17,91%; so với tháng 12/2016 giảm 52 tỷ đồng, giảm 0,93%;
so với 20/1/2017 giảm 27 tỷ đồng.
Trong khi đó, tổng giá trị tồn kho tại TP.HCM được xác định còn
khoảng 5.518 tỷ đồng. So với tháng 12/2016 lượng tồn kho trên đã giảm
283 tỷ đồng, giảm 4,88%; so với ngày 20/1/2017 giảm 105 tỷ đồng.
Tổng
cộng, Hà Nội và Sài Gòn chỉ tồn kho hơn 11.000 tỷ, con số rất khiêm tốn
nếu so với những dự án phức hợp tỷ USD đang triển khai trên địa bàn
TP.HCM.
Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá
nhân, Chủ tịch HĐQT Phu Vinh Investment, con số 11.000 tỷ đồng không
phải là con số lớn. Vấn đề quan trọng nhất ở đây là căn cứ để tính,
phương pháp tính số liệu tồn kho là gì, và định nghĩa như thế nào về sản
phẩm tồn kho.Ví dụ như tồn kho là thành phẩm bán chưa được hay là hàng
đang trong quá trình xây dựng. Cách hiểu giữa người đọc hàng tồn kho và
phương pháp tính số liệu của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản
có thể có độ chênh nên sẽ không chính xác.
“Con số tồn kho bất động sản
hiện tại giảm vì thị trường đang tốt, nhiều dự án đang triển khai lại.
Giá đất bây giờ cao gấp đôi so với thời điểm năm 2007, 2008 lúc thị
trường đang khủng hoảng. Giá căn hộ cũng đã đạt được mức độ 80 - 90% so
với thời điểm đó. Do đó, khi giá trị bất động sản tăng lên thì việc giải
phóng hàng tồn kho sẽ rục rịch trở lại”- ông Trần Khánh Quang, Tổng
Giám đốc Việt An Hòa, nhận định.
Con số thống kê chỉ là “phần nổi của tảng băng”
Theo
ông Trần Khánh Quang, việc hàng tồn kho giảm đó là hàng tồn kho thống
kê, còn một số hàng tồn kho mới chưa phát sinh thì chúng ta vẫn chưa
biết như thế nào. Các dự án đang triển khai gần 4 năm nay chỉ bắt đầu có
tốc độ chậm từ cuối năm ngoái đến năm nay thôi, thành ra thống kê thì
phải xem xét đó là hàng tồn kho gì. Nói chung hàng cũ đã được giải
phóng, nhưng còn một số hàng mới bây giờ bắt đầu triển khai thì cũng có
một số dự án chưa bán hết được. Trong khi đó dự án tung ra rất nhiều,
đặt ra câu hỏi là liệu có xuất hiện hàng tồn kho mới nữa không.
“Để
số liệu hàng tồn kho bất động sản phản ánh đúng nhất tình hình thị
trường thì phải có số liệu thống kê thống nhất, đầy đủ về những khái
niệm. Ví dụ như: căn hộ nào đã được bán, căn hộ nào gọi là tồn kho. Có
những căn hộ không đủ tiêu chuẩn bán mà cứ bán thì đó có phải là sản
phẩm tồn kho không? Nó phải có một bộ tiêu chuẩn thống nhất, và phải có
một cơ quan độc lập để làm việc thống kê này, không phải Sở Xây dựng,
thì lúc đó mới biết được con số tồn kho chính xác là bao nhiêu, giá trị,
sản lượng bao nhiêu” – ông Quang nói.
Mặt khác, ông Phan Công
Chánh phân tích, định nghĩa một cách đơn giản hàng tồn kho là hàng chưa
bán được, thì số liệu phải được cập nhật từ các đơn vị bán hàng, đơn vị
phát triển dự án. Nhưng nếu căn cứ trên số liệu này để tính thì rất khó.
Vì chuyện báo cáo thì cứ báo cáo, còn vấn đề kiểm soát thì đâu có ai
kiểm soát, và cũng không có nguồn lực để kiểm tra những thành phẩm còn
dở dang, đang xây dựng. Rõ ràng nếu tính số lượng sản phẩm này vào thì
số liệu tồn kho bất động sản sẽ rất lớn. Nên tôi nghĩ chính xác nhất
theo cách đang hiểu tồn kho là sản phẩm đã thành thành phẩm rồi nhưng
chưa bán được.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP>HCM,
nêu một thực tế khác, với 500 dự án trên địa bàn thành phố bị ngừng
triển khai, trong đó có nhiều dự án bất động sản dở dang, do nhiều
nguyên nhân nhưng chủ yếu là do giải phóng mặt bằng, đang là “phần chìm
của tảng băng hàng tồn kho”. Chính vì vậy, con số thống kê hàng tồn kho
đến nay chỉ mang tính tham khảo, chưa phản ánh hết thực tế thị trường.
0 comments:
Post a Comment